15 sep 2019

Konklusjon fra OBOS prosjekt vedlikeholdsnøkkel Karlstadgata borettslag

Konklusjon fra OBOS prosjekt vedlikeholdsnøkkel Karlstadgata borettslag

KONKLUSJON

Byggene er oppført i 1984 i konstruksjoner typisk for byggetiden. Det er utført løpende vedlikeholdsarbeid, ytterligere spesifisert under «tidligere vedlikehold» og under den enkelte bygningsdel. Der det i vedlikeholdsnøkkelen er henvist til levetider/brukstid er tallene hentet fra relevante fagblader, SINTEF, Byggforskere og erfaringstall fra OBOS.

Bygningsmassen fremsto på befaring i god stand alder tatt i betraktning, og bærer preg av jevnlig tilsynet og vedlikehold. Det vil være behov for moderate påkostninger de kommende år. Det anbefales oppgraderinger, samt løpende og periodiske vedlikeholdsoppgaver. Rapporten bygger på en teknisk vurdering der økonomien i boligselskapet ikke e hensyntagen i større grad. Vedlikeholdsnøkkelen er utviklet som et styringsverktøy der aktuelle tiltak prioriteres de neste 5 år. Større tiltak som må forventes utført de neste 5 - 10 års periode anbefales som avsetninger slik at kostnaden synliggjøres på et tidlig tidspunkt.

Ved gjennomføring av større tiltak vil det være behov for ytterligere undersøkelser som ikke kan avdekkes visuelt (undesøkelsenivå 1), eksempel betongundersøkelser, og kameraundersøkelse av pipe/avløpsrør/o.l. Undersøkelsene utføres for å sikre korrekt informasjon om tilstanden slik at utbedringene utføres med egnet produkt og metode, målt opp mot kost/nytte. I tillegg til å anbefale ytterligere undersøkelser grovestimeres selve gjennomføringen av tiltaket, basert på alder og tilgjengelig informasjon.

BYGG - større tiltak som anbefales i kommende 5 års periode:

- omtekking av takene

- ytterligere undersøkelser vedrørende mulige setninger

- utskifting av tettesjikt bakgården

 

VVS - tiltak som anbefales i neste kommende 5 års periode

- merking av ventiler (stoppekraner) på fellesareal 

- funksjonsteste stoppekraner innomhus og utvendige stoppekraner

- rutine for beboere og testing av stoppekraner i leiligheter

- gjøre noe oppgradering på varmtvannssirkulasjon

- komplettere isolasjon på rør og komponenter

 

ELEKTRO - større tiltak som anbefales i kommende 5 års periode

- foreta kontroll jfr internkontrollforskriften

- montere overspenningsvern i sikringsskap for boenheter

- oppgradere gjenstående innvendig gammel belysning

- etablere adressbart felles brannvarslingsanlegg 

- oppgradere porttelefonanlegg

UNIVERSELL UTFORMING - tiltak som anbefales i kommende 5 års periode

Universell utforming betyr at produkter, byggverk og uteområder skal utformes slik at alle mennesker skal kunne bruke den på en likestilt måte så langt det er mulig, uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler.  En gylden regel innen universell utforming er at bygninger og uteområder er tilrettelagt for personer med funksjonsnedsettelse, også fungerer godt for andre. Små oppgraderinger kan utgjøre en stor forskjell.

- montere områdeskilt

ENERGI- OG MILJØTILTAK - større tiltak som anbefales i kommende 5 års periode

- Ingen større tiltak anbefales gjennomført i den kommende 5 års periode da det er gjennomført Radonmålinger.